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無論子女於成長哪個階段，父母無時無刻都是子女的最大後盾。近年不少港人考慮到外地生活，據政府統計處數字顯示，去年共有6萬1本港居民淨移出，約為前年的2倍。面對年輕一輩外闖，上一代固然不想成為子女負擔，甚至希望減輕子女財政及心理壓力，讓他們安心於異地開展新生活。年長父母應如何理財，又能否自製長糧，利用被動收入實現自給自足的退休模式？
市面上有不少退休保障產品要求投保人於早年規劃或一次過投入一筆現金，例如年金計劃。而香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出的「HKMC退休3寶」2，除了香港年金計劃和保單逆按計劃之外，安老按揭計劃讓合資格人士利用他們在香港的住宅物業作為抵押品，向貸款機構獲取安老按揭貸款，將自住物業的價值轉化為現金流，更可及早鎖定樓價，即使往後跌市也不受影響，亦不用擔心多變的經濟環境，可享受安穩的退休生活。
安住原物業兼有定額現金流 每月收入有幾多？（附例子）
安老按揭計劃可讓退休一輩選擇於固定（10年、15年或20年）或終身的年金年期內每月收取年金，達至自製長糧，同時繼續安居在原有物業直至百年歸老，即使子女暫時不在身邊照顧，仍能減輕彼此之間的負擔，雙方生活輕鬆自在。
安老按揭主要特色
| 年金年期 | ．在10 年、15 年或20 年的固定年期內或終身每月收取年金 |
| 每月年金金額 | ．每月年金金額在選定的年金年期內會維持不變。金額一經訂定，將不受樓價、利率、通脹╱通縮或其他經濟因素影響 |
| 償還貸款 | ．一般情況下，借款人可終身毋須還款 |
| 靈活性 | ．提取安老按揭貸款後，借款人可隨時申請轉換成其他年金年期 ．可於申請安老按揭貸款時及╱或在所選定年金年期內的任何時間，申請一筆過貸款以滿足個人需要a ．借款人可隨時全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業而毋須繳交任何罰款b ．特定情況下彈性安排物業出租 ．設六個月冷靜期，如借款人不論任何原因於首六個月內決定終止其安老按揭貸款，並於指定日期全數清還貸款總結欠，相關的按揭保費將獲全數退還及豁免c |
| 註： a. 如借款人提取的一筆過貸款金額越高，其後的每月年金則會相應地越少；如果所提取的一筆過貸款已達金額上限，借款人將不會再有任何每月年金。 b. 部分還款不獲接受。 c. 借款人仍須清還累計利息、已加借的費用（如有）及終止安老按揭貸款的相關費用。 | |
假如子女打算移居外地，而已屆退休之齡的父母計劃留港安享晚年，年長一輩可以考慮透過安老按揭每月收取定額現金流，同時繼續安居於原有物業，直至終老。以一名65歲、持有價值800萬港元住宅單位的男士為例，在定息按揭計劃3下，可終身每月收取定額年金22,000港元。
他透過安老按揭，每月獲取穩定收入，可輕鬆為自己規劃退休生活，同時子女亦安心於異地開展新生活。在每月有固定收入下，他或可定期外遊探望子女，一同享受異地生活。
終止安老按揭後 下一代如何處理物業？
合資格人士今個月申請，最快下個月開始收取年金，擁有自給自足的退休生活，減少子女經濟負擔。如果有一天借款人百年歸老，或選擇終止安老按揭貸款，子女亦毋須擔心產生債務責任。
1. 當安老按揭貸款被終止時，物業業主 (或其遺產代理人) 可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業。
2. 如物業業主 (或其遺產代理人)選擇不贖回物業，貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款，如有任何餘額，會退還給物業業主(或其遺產代理人)。如有差額，將根據與貸款機構的保險安排，由香港按證保險有限公司（按證保險公司）承擔，令借款人的後人不會因為家人申請安老按揭貸款而有任何債務責任。
聯名物業也可申請 伴侶生活受保障
不少夫婦以聯名形式持有物業，安老按揭計劃也接受聯名申請。若其中一人不幸離世，餘下的借款人（即另一名物業持有人）仍可以繼續收取每月年金，並繼續安居在原有物業直至百年歸老，保障伴侶的生活不會受到影響。
安老按揭計劃接受最多三位借款人4聯名申請，借款人必須為55歲或以上（未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上）的香港身份證持有人。在聯名申請下，每月年金金額將以最年輕借款人的年齡計算。而聯名共同借款收取的每月年金金額會比一人申請的每月年金金額為低。
如需搬離物業 單位可以出租嗎？
隨著年紀漸長，居住需求或有所轉變，如跟隨子女到外地生活，或移居到大灣區養老，甚或乎需要接受長者或醫療護老服務而遷出單位，屆時物業應如何處理？可以出租嗎？借款人仍然可以收取每月年金嗎？
當安老按揭生效後，如借款人聲明已經退休，或因接受長者或醫療護老服務而遷出單位，借款人可以彈性安排物業出租，既可收到每月年金，也收到租金，做到雙重收入，讓借款人在計劃退休生活時享受更多財務保障，特別當有需要支付長者或醫療護理服務費用時，減輕每月醫療負擔，安心休養生息。
即使退休生活面對突如其來的開支，例如家居改善、維修及保養工程開支，或遺產規劃開支等，借款人亦可申請一筆過貸款，滿足個人需要，但要注意，如果借款人提取的一筆過貸款金額越高，其後的每月年金則會相應地越少；如果所提取的一筆過貸款已達金額上限，借款人將不會再有任何每月年金。
當樓價上升，借款人更可選擇轉按，以借新還舊方式，全數清還原有安老按揭貸款，並重新提出申請，以取得更高的每月年金。
即計安老按揭收入 申請享現金獎賞
透過安老按揭自製長糧，安居同時每月可收取定額現金流，一舉兩得。有意申請人士可參考下表的申請資格。
| 借款人 | 住宅物業 | |
| 年齡／樓齡 | ．55歲或以上 ．未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上 | ．為樓齡50年或以下 （如樓齡超過50年，借款人或需提交驗樓報告） |
| 人數 | ．1-3人 | / |
| 資格 | ．持有有效香港身份證 ．現時沒有破產或涉及破產呈請或受個人自願安排所規限 | ．為香港的住宅物業 ．為借款人 - 作為唯一受益人或以聯權共有形式（如超過一位借款人）以個人名義擁有； 或 - 以全資及直接擁有（如有一個以上的借款人，所有借款人全資及直接擁有）的香港註冊有限公司名義擁有 ．無任何轉售限制d ．沒有出租e |
| 註： d. 有關當局就未補地價資助出售房屋所設的轉售限制除外，並已獲有關當局書面批准 e. 在特定情況下，如借款人已持有有關物業達一年或以上，以及所有借款人均聲明已退休或因接受長者或醫療護理服務而遷出物業，便可申請將有關物業出租（如物業為未補地價資助出售房屋，借款人必須獲得有關當局的書面同意用作出租） | ||
除了上述申請資格外，物業價值、參與年齡等皆影響每月年金金額。想知自己的物業可獲取多少每月年金？讀者可運用按揭證券公司提供的安老按揭計算機了解。
按揭證券公司現推出「HKMC退休3寶」2 客戶限時優惠，凡成功申請安老按揭之客戶可享指定物業價值的0.4%現金獎賞*。如就產品有任何疑問或想了解更多，歡迎賜電或WhatsApp 37051599，向我們的10Life保險顧問查詢。
*適用於成功申請安老按揭之客戶，並必須於2023年12月31日或之前提取貸款。優惠受條款及細則約束。
備註：
1. 2022年年底人口數字，政府統計處，16.2.2023
2. 「HKMC退休3寶」指由按證保險公司營運的安老按揭計劃和保單逆按計劃，以及由香港年金有限公司（香港年金公司）承保的香港年金計劃。按證保險公司及香港年金公司是按揭證券公司的全資附屬機構。如欲了解計劃詳情，可參閱按揭證券公司網頁：www.hkmc.com.hk。
3. 定息按揭計劃為首25年年利率為4%，其後年利率為香港最優惠利率減2.5%；香港最優惠利率由按揭證券公司不時釐定。
4. 所有借款人須符合相關的申請資格。
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