【居屋補地價2026】補地價點計？折扣率、年期及申請程序

居屋補地價是指業主向房屋委員會繳付款項，以解除單位的轉讓限制。補價金額按補價時的評定市值乘以購入時的折扣率計算，折扣率在首次轉讓契據簽訂時已確定。業主須待公開市場轉讓限制期屆滿，才可就單位申請評估補價。下文10Life將逐一探討補地價的意思、折扣率、年期及申請程序。 

居屋以低於市值的價格出售，買家當時享有的折扣，就是日後補價的基礎。未補地價的單位受《房屋條例》（第283章）附表或地契的轉讓限制約束，業主不可在公開市場出售、出租或轉讓。業主繳付補價後獲發解除轉讓限制證明書，單位即可自由出售、出租或轉讓；在公開市場置業的首期及雜費，宜事前計清。

未補地價不等於完全不能出售。符合資格的業主可把單位在居屋第二市場，轉售予持有購買資格證明書的買家或獲房委會提名的白表申請者，轉售毋須繳付補價，但買方日後在公開市場轉讓前仍須補價。兩條途徑的買家資格及限制並不相同。 

居屋補地價折扣率如何計算？

房屋署以單位在補價時並無轉讓限制的十足市值，乘以購入時的折扣率計算補價。折扣率的基礎是首次轉讓契據所訂明的十足市值與原來樓價，公式為（購入時十足市值減原來樓價）除以購入時十足市值。以十足市值420,000元、原來樓價294,000元為例，折扣率便是30%。

重售單位的基礎並不相同。單位如曾由房委會購回再重售，折扣率按最近一次由房委會售予購樓人士的轉讓契據計算，而不是現時業主的二手成交價，也不是當年整期居屋的宣傳折扣。

折扣率在原來出售時確定，不會因現時樓價升跌而重新計算；樓價變動影響的是補價時市值。

居屋補地價計算例子

房屋署的示例：補價時市值4,500,000元，折扣率30%，補價金額為1,350,000元。

補價金額 ＝ 補價時市值 × 折扣率
＝ 4,500,000元 × 30%
＝ 1,350,000元

實際補價以房屋署評估的市值為準，業主以鄰近成交推算的數字只宜作預算參考。

補地價金額為何與銀行估價不同？

房屋署評估的是單位在無轉讓限制下的十足市值，並按首次轉讓契據所訂的折扣率計算補價。銀行就按揭申請所作的估價，評估時點與用途不同，兩者數字通常不會一致。

業主不可用銀行估價或自行委託的估價代替正式的補價評估。部分期數的契據以定價列明樓價，計算基礎與一般期數不同，業主須按契據條款核實，不宜套用網上流傳的整期折扣率。 

補價時機取決於單位的公開市場轉讓限制期，而限制期由首次轉讓契據日期起計，並非由業主買入單位或入伙日期起計。不同推售年份的限制期差別很大，業主須按自己單位的期數核實，準備申請新一期居屋的人可先看居屋2025懶人包。 

限制期屆滿後，業主可繳付補價後在公開市場出售、出租或轉讓，也可繼續透過居屋第二市場轉售。兩者不可混為一談：第二市場轉售毋須補價，買家必須是合資格人士；公開市場交易則須先補價。業主亦可先補價而不出售單位，日後隨時出租或出售。 

申請補價由遞交評估申請開始，至領取解除轉讓限制證明書為止，大致分為五步。

• 確認資格：業主核實單位的公開市場轉讓限制期是否已屆滿，或單位是否不受限制期所限制
• 遞交申請：業主填妥評估補價申請書（表格HD1065C），連同樓契副本及手續費交回所屬租約事務管理處或房屋署補價評估組
• 安排估價：房屋署或其委聘測量師行到單位視察，評估單位在無轉讓限制下的市值
• 收取通知：房屋署在收到申請及所需資料後約一個月發出評估補價通知書，個別個案需時更長
• 繳付補價：業主以銀行本票或律師行劃線支票繳款，其後獲發解除轉讓限制證明書，業主宜在土地註冊處登記該證明書

手續費現為6,780元，遞交申請時繳付，一般不會發還；業主如在通知書指明的限期內繳付補價，該筆手續費可從補價中扣除。房委會每年檢討手續費，調整於每年4月1日生效。

評估結果的有效期現為2個月，業主在限期內未繳款便告失效，日後須重新遞交申請書並再繳手續費。

單位在限制期屆滿後，業主可在申請補價前簽訂臨時或正式買賣協議，但協議須訂明業主於完成轉讓契據前，以及在協議訂立日期起28天內，向房委會繳付補價。業主未繳付補價便出售、出租或轉讓單位，即屬違反《房屋條例》第27A條，可被判罰款500,000元及監禁1年，轉讓亦屬無效。 

補地價不會令原有家居保險自動失效，但單位用途與風險狀況可能改變，業主宜重新檢視保單。單位補價後出租，部分家居保險計劃的保障以業主自住為前提，出租期間的保障範圍可能不同。業主比較家居保險時，宜分清樓宇結構、家居財物及第三者法律責任：樓宇結構一般由火險承擔，家居財物涵蓋傢俬、電器及個人物品，各計劃的保障差異可參考家居保險比較。即上10Life家居保險比較平台，一次比較多個計劃的保障範圍與保額。 

未補地價居屋可以出租嗎？

未補地價單位一般不可出租，業主未經批准出租即屬違反《房屋條例》的轉讓限制。業主如欲合法出租，須先繳付補價解除轉讓限制，或參加房委會與房協推出的出租計劃。

居屋補地價可以申請按揭嗎？

未補價單位一般不能按揭，除非事先取得房屋署署長許可。實務上，業主可與銀行及律師安排在解除轉讓限制證明書生效當日同步簽訂按揭契據，以貸款支付補價，各銀行的批核要求不同。

居屋補地價折扣率在哪裏查？

折扣率載於單位的首次轉讓契據，重售單位則以最近一次由房委會售予購樓人士的轉讓契據為準。業主可在樓契文件查閱十足市值及原來樓價，亦可向房屋署補價評估組查詢。

不同意房屋署的補價估值，業主可以怎樣處理？

業主須在評估補價通知書日期起28天內，以書面向房屋署支援服務第四組或委聘的測量師行提出反對，也可向土地審裁處上訴，逾期不獲處理。反對或上訴未有結果前，業主仍可先繳付補價完成交易：最終估值下調，多繳款額會發還，估值上調則須補繳差額。

免補地價出租計劃是否適用於所有未補地價居屋？

不是。房委會與房協由2026年9月起以先導形式推出「未補價資助出售房屋」出租計劃（白表），名額3,000個。業主須擁有業權滿10年、單位屬未補價，並繳付出租准許費，才可把整個單位出租予符合居屋白表入息及資產限額、且24個月內並無持有香港住宅物業的租客。

免責聲明

本文僅供一般參考，並非法律、財務、保險或投資建議。補價的計算基礎、轉讓限制期及費用安排可能不時更新，業主作出決定前應自行核實房屋署最新公布。