【居屋選樓攻略2026】揀樓次序、按揭首期及火險須知

「居屋2025」即將開始選樓，今期推出5個新居屋項目，合共6,926伙，售價由約150萬元起。對不少抽中的買家來說，終於等到選樓機會，距離置業夢想又近一步，但由揀選心水單位到正式成為業主，還有不少細節需要留意。

居屋選樓次序如何決定？揀樓當日要準備甚麼文件及本票？綠表與白表首期相差多少？除了按揭供款，還要預留哪些置業開支？居屋申請按揭需要買火險？有火險還需要買家居保險嗎？

10Life為你整理居屋選樓流程、揀樓策略、按揭及火險須知，助你由選樓到上會做好準備，踏出置業第一步。 

• 選樓日期：可於2026年10月21日開始選樓，5個新居屋項目合共提供6,926伙，售價由約150萬元起。
• 選樓次序： 由申請類別、優先選樓安排、配額及攪珠結果等因素決定，抽中較前號碼不代表一定有樓揀。
• 訂金及本票： 綠表訂金為樓價5%，白表為10%；銀行本票暫定金額分別為66,000元及132,000元。
• 按揭及首期： 合資格新居屋綠表最高可申請95%按揭，白表最高90%，還款期最長一般為30年。
• 火險及家居保安排： 部分居屋已有大廈總火險保單，如獲按揭銀行接受，業主未必需要額外購買火險；但仍可按個人需要考慮家居保險，保障室內財物及第三者法律責任。

房委會公布，「居屋2025」將於2026年10月21日正式開始選樓。

今期推出的5個新居屋項目分別位於啟德、錦田、將軍澳、屏山及東涌，合共提供6,926伙，實用面積約281至560平方呎，另外亦有重售居屋單位可供選購。 

表1：居屋2025新居屋屋苑及售價

資料來源：香港房屋委員會。售價經四捨五入，實際以房委會正式價單為準。

由10月14日起，市民可透過房委會官方網站查閱各屋苑的售樓說明書、價單、單位資料及項目模型，亦可前往樂富的房委會客務中心參觀展覽。

居屋選樓次序並非單靠攪珠號碼決定。房委會會根據申請類別、優先選樓安排、配額及攪珠結果，編排合資格申請者的選樓次序。

居屋攪珠號碼如何影響選樓次序？

居屋申請編號最後兩位數字為攪珠分組號碼。房委會透過攪珠決定各組別的先後，再按申請類別及電腦排序，決定個別申請者的選樓次序。

例如，假設攪珠結果依次為「05、13、09」，尾數為「05」的申請者會在相應類別中取得較前的組別次序。不過，即使抽中第一組號碼，也不代表一定最先選樓或保證有樓揀。

綠表、白表及一人申請者如何安排選樓？

「居屋2025」綠表及白表配額比例為50：50，並設有以下優先選樓及預留配額安排：

• 受公屋清拆計劃影響的合資格住戶： 可按指定條件優先選樓。
• 家有長者及家有初生家庭： 合共預留2,800伙新居屋單位，約佔40%。
• 一人申請者： 預留700伙新居屋單位，約佔10%。

參加家有長者或家有初生優先選樓計劃的合資格家庭，亦會獲編配一般家庭選樓次序，增加選樓機會。最終能否選樓，仍取決於申請類別、配額及剩餘單位數目。 

收到房委會選樓通知書後，申請者應先確認選樓日期、時間及出席要求，並預先查看屋苑價單及可供選購單位。除準備身份證明文件外，亦要安排支付訂金所需的資金。

居屋選樓流程有甚麼步驟？

1. 收到選樓通知書： 房委會按選樓次序向合資格申請者發出通知，列明選樓日期、時間、地點及所需文件。
2. 選定心水單位及後備選擇： 根據售價、面積、樓層及交通配套篩選單位，並留意房委會最新銷售情況，預備後備選擇。
3. 按指定時間出席選樓： 帶備身份證明及相關文件到場登記，並確認其他指定家庭成員是否需要出席。
4. 繳付訂金及簽署買賣協議： 選定單位後，按綠表或白表適用比例繳付訂金，並按房委會安排簽署買賣協議。

居屋選樓當日需準備的文件清單

• 選樓通知書： 確認選樓日期、時間及地點。
• 香港身份證： 申請者及其他指定出席人士的有效身份證明文件。
• 相關證明文件： 按申請類別準備房委會要求的資格證明及其他文件。
• 銀行本票： 如選擇以本票付款，須準備指定金額，抬頭為「香港房屋委員會」。
• 個人支票簿： 如需補付訂金差額，可按房委會指定安排使用。
• 心水單位清單： 預先記下心儀單位及後備選擇，方便當日作決定。

注意： 所需文件及付款安排以房委會發出的選樓通知書為準。如使用「轉數快」支付訂金，應預先確認銀行轉帳限額。

選購新居屋時，綠表買家須支付不少於樓價5%的訂金，白表買家則須支付不少於樓價10%的訂金。 

表2：居屋2025選樓訂金及本票安排

房委會容許買家按指定安排，以銀行本票、個人支票或「轉數快」支付訂金。若指定本票金額不足以支付所需訂金，買家須即場補足差額；亦可選擇以「轉數快」支付全數訂金。房委會不接受現金及公司支票。

以上本票金額屬暫定數字，實際金額及付款安排以選樓通知書為準。

另外，選樓訂金屬樓價的一部分，並非首期以外的額外費用。買家計算置業成本時，應避免將訂金與首期重複計算。

居屋首期主要取決於單位售價及獲批按揭成數。以300萬元新居屋為例，假設綠表買家承造95%按揭、白表買家承造90%按揭，兩者分別需要準備15萬元及30萬元首期，相差15萬元。

表3：300萬元居屋首期及按揭供款比較

註：以上假設按揭年利率於整個30年還款期維持3.5%，並以每月等額本息還款方式計算，僅供預算參考，並非銀行實際報價或貸款批核承諾。實際按揭成數、利率、年期及貸款額須視乎適用的房委會按揭安排及銀行審批。

雖然較高按揭成數可以減輕首期負擔，但貸款金額越高，在相同利率及還款年期下，每月供款及總利息支出亦會增加。

因此，選樓前除了計算首期是否足夠，買家亦應評估每月收入能否長期應付按揭供款，以及利率變動可能帶來的額外負擔。

買居屋除了首期，還可能涉及印花稅、律師費、管理費按金及裝修等開支。部分費用在簽署買賣協議或成交時支付，亦有部分在收樓後才需要繳付。

表4：居屋買家常見置業開支

居屋印花稅如何計算？

買居屋除了首期及按揭，亦要預留印花稅。根據2026年2月26日起生效的稅率，住宅物業的應課稅價值如不超過400萬元，從價印花稅只需100元；超過400萬元則按相應稅率計算。

不過，居屋印花稅並非單純按折扣售價計算，而是需要考慮物業的估值。例如以300萬元購入居屋，即使成交價低於400萬元，若物業的印花稅估值超過400萬元，便可能需要繳付較高印花稅。因此，買家應在選樓前向律師了解預計稅額，並將相關費用納入置業預算。

與一般私人住宅相比，符合條件的居屋單位可享有房委會按揭貸款擔保安排，讓合資格買家向參與計劃的銀行或財務機構申請較高成數的按揭。

不過，房委會提供按揭擔保，並不代表銀行必定批出貸款。最終貸款額、年期及利率仍須視乎銀行審批。

居屋最高可以做幾多成按揭？

購買新一手居屋，綠表買家最高可申請95%按揭，白表買家則最高可申請90%按揭。不過，最高按揭成數不代表銀行一定批足，實際貸款額仍須視乎申請人的財務狀況及銀行審批結果。

另外，「居屋2025」亦包括部分重售單位，其按揭成數及還款年期可能與新居屋不同。買家應先確認所選單位的按揭安排，再向參與銀行查詢適用的貸款條件。

居屋按揭最長可以供幾多年？

合資格新一手居屋按揭還款期最長可達30年，但個別重售單位的按揭年期可能有所不同。還款期越長，每月供款通常越低，但總利息支出亦會增加。

居屋按揭利率如何計算？H按與P按有何分別？

居屋按揭主要有H按及P按兩種計息方式：

• H按：以香港銀行同業拆息（HIBOR）為參考，按銀行指定息差計算，並可能設有封頂利率。
• P按：以銀行最優惠利率（Prime Rate）為參考，按指定加減幅計算。

不同銀行的按揭利率、現金回贈及貸款條件可能不同。買家比較按揭方案時，除了參考實際年利率，亦應了解罰息期、提前還款收費及其他附帶條件。

買居屋幾時要申請按揭？

一般毋須在選樓當日申請按揭。 購買尚未落成的新居屋，買家通常先繳付訂金及簽署買賣協議，待接近成交及收樓日期再辦理按揭。

不過，建議選樓前先向銀行了解貸款能力及條件，並提前準備收入證明、銀行月結單及買賣協議等文件，以免影響日後成交。由於按揭審批需要時間，買家應提早與參與銀行聯絡，確認申請時間及文件要求，避免影響成交。

一般來說，銀行會要求按揭物業具備符合規定的火險保障。不過，部分居屋屋苑已購買大廈總火險保單（Master Policy），相關保費可能包含在管理費內。如果現有保單獲按揭銀行接受，業主便毋須另外購買火險。

因此，準買家可先向屋苑管理處查詢現有火險安排，再向按揭銀行確認保障是否符合要求，避免重複投保。

如果要額外購買火險，一定要跟按揭銀行買嗎？

不一定。即使銀行要求物業購買火險，業主仍可自行選擇保險公司，不一定要購買銀行推薦的保單，但保障範圍及條款須符合銀行要求。

如果需要另外投保，買家可比較不同保險公司的保費、保障範圍及自負額，再選擇合適的產品。準業主如想了解更多，可參考10Life的火險比較及保障指南，進一步了解火險與家居保險的分別，以及投保前需要注意的事項

火險與家居保險保障範圍不同，兩者並不能互相取代。 火險主要保障樓宇結構，例如牆壁、地板及天花板；家居保險則主要保障家具、電器及個人財物，亦涵蓋第三者法律責任。

所以即使屋苑已有火險，亦不代表單位內的家具、電器及個人財物受到保障。準業主可在收樓前了解不同家居保險的保障範圍，包括家居財物、水浸損失及第三者法律責任，再按實際需要比較產品及保費。如想進一步了解不同計劃的保障範圍及保費，可透過10Life的家居保險比較頁，比較不同產品，按自身需要選擇合適保障。

但值得一提，所購買的家居保險就會暫停，業主需要就此另外購買裝修保險。 

收到居屋選樓通知書，是否代表一定有樓揀？

不一定。房委會會提前寄出選樓通知書，但到申請者正式選樓時，部分單位可能已售出，或其所屬申請類別的配額已用盡。因此，即使收到通知書，亦不保證當日仍有單位可供選購。

居屋選樓日期可以更改嗎？

可以申請延後，但不能提前。申請者須預先以書面向房委會居屋銷售小組提出申請，並獲批准後方可更改。更改日期亦會令原有選樓次序相應延後，因此應先評估對選樓機會的影響。

居屋按揭需要壓力測試嗎？

在房委會按揭擔保安排下，合資格居屋按揭申請一般毋須進行傳統的加息壓力測試。不過，銀行仍會評估申請人的收入、供款負擔及信貸狀況，並按個別情況決定是否批出貸款。

居屋按揭不獲批怎麼辦？

買家應先向銀行了解拒批原因，例如收入證明不足、信貸紀錄或貸款條件不符，並查詢能否補交文件或向其他參與銀行申請。

由於簽署買賣協議後，買家須履行相關合約責任，如未能安排足夠資金完成交易，可能涉及訂金及其他法律或財務後果，因此應盡早向銀行及代表律師了解可行方案。

資料來源：
香港房屋委員會
香港稅務局