【租樓新手攻略】即睇兩按一上、佣金、打釐印及家居保險

第一次租樓，除了考慮租金和地點，還有不少細節需要留意。由睇樓、簽租約、支付按金及代理佣金，到租約打釐印、日後維修及退租安排，每個環節都可能影響租樓開支及租客權益。

究竟租樓要準備幾多錢？什麼是「兩按一上」？租樓佣金幾時比？租樓按金幾時退？今次，10Life保險比較平台整理香港租樓注意事項及實用 Checklist，助你了解整個租樓流程，減少不必要的支出和租務爭議。

香港租樓程序一般可分為以下6個步驟：

1. 物色及視察單位： 比較租金、地點及交通，親身檢查漏水、水電和冷氣等設施。
2. 核實業主身份： 查核物業業權及單位是否可合法作住宅用途。
3. 確認租約條款： 了解租期、生約死約、維修責任及退租通知期。
4. 簽約及支付費用： 確認兩按一上、租樓佣金及租約打釐印安排。
5. 驗樓及正式入伙： 記錄單位現況、抄錄水電煤錶讀數，並保留租約及付款收據。
6. 考慮購買家居保險： 比較租客家居保險，保障個人財物及相關第三者法律責任，減低意外造成的財務損失。

不少租盤照片經過修飾，實際單位可能與廣告描述有所出入。因此，建議親身視察，並留意：

• 單位狀況： 檢查牆身及天花有否滲水、發霉，窗戶能否正常關閉。
• 水電設施： 測試水壓、去水速度、冷氣及其他附送電器是否運作正常。
• 物業資料： 查核業主身份及土地註冊處的業權資料，並確認單位可合法作住宅用途。
• 額外開支： 了解管理費、差餉、水電煤及其他雜費由哪一方支付。

如發現損壞或需要維修的地方，應在簽約前與業主確認處理安排，並留下書面紀錄。

即使已與業主達成口頭共識，亦應將重要安排清楚寫入租約，包括：

• 租期、每月租金及繳租日期；
• 按金、上期及退還按金的條件；
• 管理費、差餉及維修責任分配；
• 生約、死約、提早退租及通知期；
• 傢俬電器清單、可否養寵物或分租等特別條款。

租約一般可由業主及租客各持一份已簽署正本，並應保留相關付款收據及書面通訊紀錄。此外，部分業主可能要求租客提供工作證明、糧單或收入證明，以了解租客的財務狀況及支付租金的能力。

香港租樓常見「兩按一上」，即簽約時先支付兩個月租金作按金，以及一個月租金作上期。

• 兩按： 相當於兩個月租金的按金，用作保障業主在租客欠租、違約或造成須由租客承擔的損壞時的權益。
• 一上： 預先繳付的一個月租金，通常用作首月租金。

「兩按一上」屬常見租務安排，並非適用於所有租約的法定標準，實際金額須由雙方協議。

租樓首期開支計算例子

假設單位月租HK$15,000，租客須支付兩按一上，並透過代理租樓，約定支付半個月租金作佣金：

• 兩個月租金按金    HK$30,000
• 首月租金（上期）    HK$15,000
• 代理佣金（假設半個月租金）    HK$7,500
• 合計    HK$52,500

上述金額未包括租約釐印費、水電煤按金、搬運及其他可能產生的費用。因此，以月租HK$15,000的單位為例，初期可能需要準備超過HK$50,000，租樓前應預留足夠流動資金。

香港租樓經紀佣金沒有法定統一收費標準，市場上常見租客及業主各支付半個月租金，但實際金額可協商。例如月租HK$15,000，半個月佣金便是HK$7,500。簽約前應留意：

• 佣金金額： 由誰支付？可否議價？
• 付款時間： 簽租約還是入伙時支付？
• 額外收費： 有否行政費或其他費用？

實際佣金及付款時間以地產代理協議為準。

租樓佣金幾時比？

租樓佣金一般按地產代理協議訂明的時間支付，例如簽署租約或租期開始時，並非所有交易都在簽正式租約時付款。要留意，如已簽訂具約束力的租約，其後雙方協議取消交易，仍可能需要支付佣金。因此，租客應在簽約前確認佣金金額、付款時間及取消交易的條件。

此外，如租賃交易並非因租客過失而無法正式開始，則須按地產代理協議的適用條款處理佣金退還問題。

「打釐印」是指為租約繳付印花稅，並取得相關印花證明。根據稅務局規定，一般租約須在簽署後30日內辦理打釐印，否則可能被徵收罰款。未打釐印的租約一般不能在民事訴訟中作為證據，亦可能影響租客申請住宅租金稅項扣除。

租約打釐印費用幾多？由誰負責？

釐印費按租約年期、租金及相關條款計算。例如租期超過一年但不超過三年，一般按全年或平均全年租金的0.5%計算印花稅。
租約簽署各方均負有相關印花稅責任，但實際如何分擔費用，可由業主與租客協議。租客可透過稅務局電子印花服務辦理，並保存印花證明。

香港住宅租約常見「一年死約、一年生約」，但實際安排仍以個別租約為準。

• 死約： 租約指定的固定租期內，一般不能單方面隨意終止租約，除非符合租約條款或其他法律規定。
• 生約： 在指定時間後，雙方可按租約約定的通知期及條件提前終止租約。

例如租約寫明「一年死約、一年生約」，並訂有兩個月通知期，通常代表完成首年後，可依相關條款提出退租，而不是隨時搬走便可免除租金責任。另外，租客如打算將單位轉租或分租（俗稱「租上租」），應先確認租約是否容許。如租約禁止分租，未經業主同意擅自分租可能構成違約，甚至導致租約被終止。

租樓按金通常在租約結束、租客交還單位及結清相關費用後退還。不過，香港一般私人住宅租約並沒有一個適用於所有情況的統一按金退還期限，因此須以租約條款為準。
為減少退租爭議，建議：

入伙時： 拍照記錄牆身、地板、傢俬和電器狀況，並保存交收清單。
租住期間： 如發現損壞，盡快通知業主，保留維修及溝通紀錄。
退租前： 按租約要求提前通知業主，並處理清潔及須由租客負責的維修。
交樓當日： 與業主檢查單位、確認水電煤讀數及交還鎖匙，並以書面確認按金退還安排。

一般自然損耗不應直接等同租客造成的損壞，但實際扣減責任仍須按租約、證據及相關法律判斷。如業主拒絕退還按金，租客應先要求解釋扣款原因及提供相關證明，必要時可考慮透過合適的法律程序追討。

租樓期間，冷氣故障、喉管漏水或電器損壞都可能引起爭議。維修責任通常要考慮租約條款、損壞原因及相關法律責任，不能一概認定由業主或租客承擔。
冷氣及家電損壞，誰負責維修？

一般可先按損壞原因判斷：

• 自然老化或設備故障： 可能按租約由業主負責維修或更換。
• 租客使用不當造成損壞： 租客可能需要承擔相關費用。
• 樓宇結構及公共設施問題： 須按業權、租約及相關責任釐定維修安排。

發現問題時，租客應盡快以書面通知業主，並保留照片及維修紀錄。除緊急情況外，不宜未經同意便自行安排大型維修，再要求業主支付費用。

樓上漏水影響單位，應如何處理？

如租住單位出現滲水，首先應記錄受影響位置及損壞情況，並通知業主或大廈管理處。如果懷疑漏水來自樓上單位，須進一步調查源頭，才能釐清相關責任。必要時可向食物環境衞生署及屋宇署的滲水投訴調查聯合辦事處求助。

要留意，樓宇維修責任與個人財物損失保障並不相同。例如漏水令租客電腦或衣物受損，即使維修責任涉及其他業主，亦不代表受損財物一定獲得賠償。

不少租客以為業主已有家居保險，自己便毋須額外投保。不過，業主的保單未必涵蓋租客的個人物品，亦不代表租客毋須承擔因個人疏忽引起的法律責任。
租客選擇家居保險時，可優先考慮以下保障：

• 家居財物： 保障個人傢俬、電器、衣物等因指定意外或盜竊造成的損失。
• 第三者法律責任： 如因租客疏忽引致他人受傷或財物受損，部分計劃可按條款提供保障。
• 租客對業主財物的責任： 部分計劃涵蓋租客意外損壞業主財物所涉及的法律賠償責任。
• 租客按金： 個別計劃保障指定原因引致的按金損失，例如業主破產，但不代表一般按金爭議都受保。

不同家居保險的保障額、自負額及不保事項可能有明顯差異，因此不應只比較保費。想一次過比較不同保險公司的保障範圍與保費優惠？不妨即刻使用 10Life 家居保險比較平台，一站式輕鬆比較各大家居保險計劃，獲得專業精算師客觀分析並完成在線投保！

第一次租樓要準備幾多錢？

一般需預留按金、首月租金、代理佣金及租約釐印費。如採用「兩按一上」，單是按金及首月租金便相當於三個月租金，另須預算搬運及水電煤按金等開支。

租樓需要支付佣金嗎？

如果透過地產代理租樓，是否需要支付佣金及相關金額，須視乎地產代理協議而定。香港並無法定統一佣金比率，租客可在簽署協議前與代理商討收費及分擔安排。

租樓經紀佣金可以講價嗎？

可以。香港地產代理佣金並沒有法定固定比率，租客可在簽署地產代理協議前與代理協商。實際收費應以雙方同意的條款為準。

租樓佣金幾時比？

佣金付款時間一般會在地產代理協議中訂明，例如簽署租約或租期開始時。租客應在簽署協議前確認，避免日後爭議。

租樓按金幾時退？

通常在租約結束、交還單位及結清費用後退還，實際期限以租約為準。建議在簽約前確認退還日期及扣款條件。

租約一定要打釐印嗎？

一般租約須於簽署後30日內打釐印。未打釐印可能影響租約在民事訴訟中作為證據，以及申請住宅租金扣稅的資格。

一年死約可以提早退租嗎？

一般須遵守固定租期，除非雙方同意提前終止，或租約及法律另有適用安排。否則租客可能需要承擔違約責任。

租客一定要買家居保險嗎？

一般私人住宅租客並非法定必須購買家居保險，但個別租約可能設有相關要求。租客可按個人財物價值及法律責任風險，考慮是否需要投保。