香港買樓要預幾多錢？首期、印花稅、佣金、律師費及裝修費一文計清

在香港買樓，儲夠首期不等於已準備好上車。除首期外，買家還要預留印花稅、地產代理佣金、律師費、按揭保險、火險、驗樓、裝修及搬屋等開支；若低估這些費用，簽約或成交前才發現現金不足，隨時打亂置業部署。

以400萬元住宅為例，即使買家成功申請9成按揭，首期只是40萬元，但實際入市現金未必只需40萬元。本文將拆解香港買樓開支，讓準業主更容易計算「買樓前要準備幾多錢」。

買樓費用大致可分為以下三類：

1. 簽約及成交時的一次過費用：包括首期、印花稅、佣金及律師費等
2. 按揭及收樓相關費用：包括按揭保險、火險及驗樓費等
3. 入伙後的長期開支：包括按揭供款、管理費、差餉、地租、維修及家居保險等

不少人只集中計算買樓首期，卻忽略第二、三類開支。其實，銀行批出的按揭額只是借貸能力的參考；真正影響生活質素的，是成交後仍有沒有足夠現金應付裝修、搬屋、家電及每月住屋支出。

買樓首期即是買家自己支付、而非由銀行按揭承擔的樓價部分。首期金額取決於物業價格、銀行估價、申請人的收入、信貸紀錄、供款與入息比率，以及最終獲批的按揭成數。

假設買家購入一個400萬元單位：

高成數按揭可降低入場首期，但並不代表買家只要儲到樓價一成便可置業。原因是首期以外仍有多項現金開支，而且高成數按揭一般涉及按揭保險安排，最終批核亦要視乎個別銀行、物業類型、估價及申請人財務狀況而定。

準買家尤其要留意「估價不足」的情況。假設單位成交價為400萬元，但銀行估值只有380萬元，按揭額可能會以較低估值為基礎計算，買家便要自行補足差額。因此，買樓預算不宜只留剛好足夠的首期，應預留額外現金緩衝。

1. 從價印花稅

印花稅俗稱「打釐印」，是買樓時常見的一次過政府費用。現時住宅物業買賣一般按從價印花稅第2標準稅率計算，並以成交價或物業市值中較高者為準。

例如，價值或售價不超過400萬元的住宅物業，從價印花稅為100元；若樓價高於400萬元，便須按相應稅階計算。換言之，過去常見的「400萬元單位印花稅6萬元」說法已不適用於現行稅制。

準業主不要只看成交價。若稅務局認為成交價明顯低於市值，印花稅可以按較高的市值計算。至於高價住宅，稅率亦可能顯著增加；價值超過1億元的住宅物業，自2026年2月26日起最高從價印花稅稅率為6.5%。

2. 地產代理佣金

如透過地產代理購入二手樓，買家通常需要支付代理佣金。市場慣例常見為成交價約1%，即400萬元單位的買方佣金約為4萬元；不過，佣金並非法定固定收費，實際金額應以買家與代理簽署的協議為準，亦可能有商議空間。

一手新盤的佣金安排則可能不同，部分情況由發展商支付代理佣金，但買家不應想當然地假設毋須支付任何費用。睇樓、落訂或簽署文件前，應清楚確認代理佣金、付款時間，以及是否存在其他行政費。

3. 買樓律師費

物業買賣涉及臨時買賣合約、正式買賣合約、樓契、土地查冊、按揭契、轉讓契及印花稅文件等，買家一般需要委託律師處理。律師的工作不只是「簽文件」，還包括核實業權、處理交易條款、協助辦理釐印及與賣方律師、銀行等各方溝通。

律師費沒有統一公價，買家比較報價時，不應只看「基本律師費」幾千元，而要問清楚是否已包括：

• 買賣合約及轉讓契的處理費
• 按揭契及銀行文件費
• 土地查冊、公司查冊及副本費
• 印花稅代辦及行政費
• 樓契保管、郵遞或其他雜費
• 一手樓、村屋、車位或連租約物業的附加費

一般而言，物業交易愈複雜，律師費及雜費便可能愈高。簽約前可要求律師樓提供預計總收費及費用明細，避免到成交前才出現預算以外的支出。

1. 按揭保險費

若買家申請較高成數按揭，可能需要透過按揭保險安排提高可借貸成數。保費會受按揭成數、貸款額、還款年期、申請人情況及付款方式影響。

部分買家會選擇一次過支付保費，亦有人把保費加入按揭貸款額。不過，若把保費一併借貸，雖然可減少成交時的現金支出，卻可能增加整體貸款額及長期利息。申請前應向銀行或按揭轉介機構比較不同方案，並以最終批核條件為準。

2. 火險與家居保險

有按揭的業主通常要處理火險，即樓宇結構保險，以保障單位的結構在火災、爆炸、惡劣天氣或其他受保風險下受損時的重置或維修需要。由於物業是銀行的抵押品，銀行通常會要求借款人提供有效的樓宇結構保險證明。

不過，買家未必一定要自行另購一份火險。部分屋苑或大廈管理費已包括整幢大廈的統保，買家可先向管理處索取保單資料，再向按揭銀行確認是否符合要求。火險與家居保險亦不同：前者主要保障樓宇結構，後者較常涵蓋傢俬、電器、個人財物及第三者責任。

3. 驗樓、裝修及傢俬電器

驗樓並非每宗交易必須支出，但購入一手樓、樓齡較高的二手樓，或買家本身不熟悉樓宇狀況時，聘請專業驗樓人士可協助找出滲水、空鼓、漏水、窗戶、喉管、電力或結構等問題。

裝修預算更不應只計工程報價。準業主宜把下列項目一併納入：

• 拆卸、泥水、油漆、水電及訂造傢俬
• 冷氣機、雪櫃、洗衣機、熱水爐及煮食爐具
• 窗簾、燈具、收納用品及基本家品
• 搬屋、清潔、除甲醛及臨時倉存費
• 二手樓維修、滲水處理及家電更換預算

若將全部現金用作首期和成交雜費，入伙後便可能要靠信用卡分期或私人貸款應付裝修，反而增加財務壓力。

假設購入400萬元住宅，獲批9成按揭，首期為40萬元。以下是較貼近實際的基本預算示範：

單計首期、佣金及基本律師費，買家已應準備約45萬元以上現金，尚未計按揭保險、驗樓、火險、搬屋和裝修。若單位需要較大規模翻新，實際所需資金可高得多。

因此，置業前可把目標設定為「首期＋交易費用＋入伙費＋緊急儲備」，而非只儲樓價一成。尤其是父母計劃資助子女置業時，亦應先確定資助是用於首期、成交費用還是裝修，避免子女成功置業後卻因現金流不足而承受壓力。

成功收樓不代表開支結束。業主要持續面對按揭供款、管理費、差餉、地租、火險續保、家居保險及物業維修等支出。二手樓買家亦要留意大廈是否有大型維修工程、維修基金是否足夠，以及有否已通過但尚未攤分的工程費。

買樓前，除了計算銀行供款，還應先試算「每月住屋總支出」：

每月住屋總支出＝按揭供款＋管理費＋差餉／地租＋保險＋預留維修費

若供樓後沒有足夠資金應付日常生活、家庭責任或突發開支，便要重新審視目標樓價、按揭成數及入市時間。

置業基金的規劃亦應視乎買樓時間表而定。若計劃在短期內置業，資金流動性尤其重要；如目標在較長年期後才買樓，則可按供款能力、目標金額、提取彈性及整體財務目標，比較不同儲蓄安排。讀者亦可參考10Life的長期儲蓄保險比較工具，了解不同產品的供款年期、保障內容及精算師評分，再按個人需要規劃置業基金。

1. 買400萬元樓，是否只要準備40萬元首期？

未必。假設獲批9成按揭，首期的確約為40萬元，但仍要支付代理佣金、律師費、印花稅、按揭相關費用及入伙支出。若以二手樓常見的1%代理佣金計算，單是佣金已約4萬元，因此較穩妥的做法是準備首期以外的交易費用及緊急儲備。

2. 買樓一定要支付地產代理佣金嗎？

如經地產代理促成交易，買家一般需要按與代理簽訂的協議支付佣金。二手住宅市場常見買賣雙方各付成交價約1%，但佣金並非法律規定的固定比例，應在睇樓、落訂或簽署代理協議前確認收費及付款安排。

3. 火險與家居保險是否一樣？

不一樣。火險一般指樓宇結構保險，主要保障物業結構；家居保險則較常保障單位內的傢俬、電器、個人物品及第三者責任。有按揭的買家，銀行通常會要求物業具備足夠的樓宇結構保險，但部分屋苑可能已有大廈統保，應先向管理處及按揭銀行確認。